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09 de agosto de 2012

Por dentro do contrato de compra e venda

Esta semana, aproveitarei para analisar com vocês, o contrato de Compra e venda. A idéia surgiu quando um cliente adentra minha sala e pergunta logo de começo: - O que é cláusula AD CORPUS? Vamos explicar...

 

O instrumento de compra e venda  é contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir ao comprador a propriedade de coisa certa e o comprador se obriga a pagar o preço estabelecido no instrumento jurídico, em dinheiro (CC, art. 481).

 

Pelo Código Civil brasileiro, o contrato de compra e venda  simplesmente, não transfere a propriedade, estando previsto no art. 1.267 do Código Civil, a seguinte determinação:

“Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.”

 

A compra e venda é um contrato bilateral por excelência, pois há prestações recíprocas para o comprador e para o vendedor, sendo o preço, elemento essencial deste contrato aqui tratado, já que ele indica a onerosidade do mesmo.

 

O preço mencionado e estabelecido no contrato, deve ser pago em dinheiro (CC, art. 481) ou equivalente (cheque, transferência, etc), porque, se houver contraprestação representada por um objeto, o contrato deixa de ser de compra e venda e passa a ser de permuta (CC, art. 533), podendo este preço ser fixado pelos próprios contratantes ou mesmo por um terceiro, se as partes assim determinarem em contrato.

 

Assim, entrando no mérito deste artigo, será “ad corpus”, a venda em que as medidas do imóvel vendido, são apenas exemplificativas, pois o que se vende é determinado bem certo. Desta forma, se ao invés do tamanho do terreno, constar uma referência tipo: “o terreno situado entre a casa de joão e a casa de maria”, entende a lei, que a venda se deu na modalidade “ad corpus”, não sendo essencial a presença desta expressão, basta assim, que as referências sejam enunciativas (CC, art. 500, § 3o). Em conseqüência, o comprador não poderá reclamar se a área real vendida for menor que aquela que constar no contrato, nem o vendedor, se vender área real maior que aquela prevista no contrato.

 

Já na venda “ad mensuram”, a área vendida é determinada. Assim, se do instrumento consta a venda de dez hectares, bem como 100.000 m2, o comprador tem interesse na aquisição de área certa. A regras em questão se aplicam apenas à venda de bens imóveis. A lei traz um critério para diferenciar a venda “ad corpus” da “ad mensuram” se o contrato não indicar qual tipo foi celebrado. Se a diferença entre a área real do imóvel e a área constante no contrato não for superior a 1/20 (5%), a venda é considerada ad corpus e o comprador nada poderia reclamar. Já se a diferença for maior que 1/20, a venda presume-se ad mensuram e o comprador terá direito de reclamar.

 

O comprador que recebe área real menor do que aquela prevista no contrato, sendo a venda “ad mensuram”, poderá exigir o complemento da área, ou seja, que o vendedor entregue a metragem faltante. Se não for possível o complemento da área, por exemplo, porque o bem vendido era um terreno e não tinha seu dono área sobrando para o complemento, terá o comprador as seguintes opções (CC, art. 500, caput):

1. reclamar o abatimento proporcional do preço em razão da diferença de tamanho;

  1. pleitear a resolução do contrato, ou seja, sua extinção, devolvendo a coisa e recebendo o valor pago.

 

Acredito que com esse conteúdo, você, empreendedor imobiliário tenha agora um pouco mais de conhecimento sobre contratos e suas características. Vamos em frente... sucesso!

Dica do Colares

Aprofundar seu estudo em tributos nunca é demais! Fique Atento!


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